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中報觀察|招商房托匯率與續租應對 2023-09-13
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觀點網 8月31日上午,招商局商業房托基金召開了2023年中期業績線上發布會。nn甲級寫字樓方面,受經濟低迷以及深圳甲級寫字樓供過于求的影響,新時代廣場的出租率不如預期,從2022年年底的84.0%下降至2023年6月30日的79.9%。為了保證出租率穩定,新時代廣場的現時租金下降至177.9元平方米。nn面向中小型公司、租金水平較低的乙級寫字樓市場方面,沒有出現供過于求的情況,競爭壓力較小。如數碼大廈的現時租金在報告期內保持穩定,但出租率有所下降。nn租約到期分布方面,新時代廣場在今年集中到期,承受壓力較大,另外幾個項目租約到期分布較為均勻。nn此外,去年末完成的幣種置換可消除因匯率變動而帶來的風險,期內利率置換則可以很好的降低招商房托的融資成本。nn甲級承壓,乙級寫字樓穩中向好nn據招商房托2023中報數據披露,上半年深圳新增甲級寫字樓4棟,供應量達到45萬平方米,推升了全市空置率1.7個百分點,達到24.5%。nn受到經濟低迷以及深圳甲級寫字樓供過于求的影響,新時代廣場出租率不如預期,從2022年年底的84.0%下降至2023年6月30日的79.9%。nn招商房托為保出租率穩定,旗下的甲級寫字樓新時代廣場在新租約的現時租金上做出了讓步,現時租金下降了6.5元平方米至177.9元平方米。nn但由于科技行業及金融業需求減小,深圳市租金表現出現疲軟,全市月租金下降3%至197.46元平方米。因此,兩者(即深圳甲級寫字樓租金與現時租金)疊加影響,導致新時代廣場的估值較2022年末下降了2.6%至20.3億元。nn整體來看,新時代廣場壓力較大,但是招商房托積極應對。nn會議中管理層披露,除了現時租金的調整以外,該項目還進行了全民經紀人的活動及對中介渠道的一些較高費用的維護和傭金的調整,此外還推出了特價房源。nn以上措施使得新時代廣場吸引了一批如新東方等較好的租戶,且目前有一些租戶正在商談。此外,管理層還透露會對新時代廣場進行資產改造及按照不同交付標準提供的不同產品。nn北京寫字樓市場表現乏力,期內多個改造項目入市,全市空置率上升0.9%至16.9%,月租金微跌1.7%至316.16元平方米。nn但招商房托對招商局航華科貿中心采取了較為靈活寬松的租賃策略,使出租率上升了6.7%,達到自收購以來的最高位76.7%。但該出租率的上升,同樣是招商房托為保證出租率而采取將現時租金

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